珠海本土网

文／张琴

在监管层的集体助推之下，国内的房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。

在2月23日于上海举办的“陆家嘴资产证券化论坛”上，证监会、上交所、深交所以及中国证券投资基金业协会（下称“中基协”）等相关负责人均表示，将通过多种方式大力促进REITs的发展。

REITs（Real Estate Investment Trusts），即 “公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金模式，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模较大。

早在2015年6月，万科、万达两家企业就曾试水REITs模式，这意味着，房地产作为大类资产，在经过证券化之后，可以被分割为每份1000元或10000元的理财产品，从而让大众购买投资。

中基协党委书记、会长洪磊表示，尽管PPP引入多元社会资本，相当于在项目的一级市场实现混合所有制，但由于重大基础项目投资所需资金巨大，建设、运营和回收周期长，即使在PPP模式下，仍会面临投资方高负债，和资本长期沉淀的问题。

“REITs可以将实物资产转为份额化交易资产，为PPP项目原始资本金提供退出机制，从而形成新的民生供给资本金，有效降低实体经济的经济杠杆，提高地方政府财政的持续投资能力。”洪磊表示。

他还提到，金融体系当前的重大弊端，就是过于依赖信贷的创造：包括银行部门的表内和表外信贷，也包括大量非银金融部门信贷创造。信贷创造中的期限错配风险，高杠杆风险和交易成本居高不下，都给整个金融体系带来系统性隐患。

在他看来，在信贷资产化证券化之外，发展以实体资产为基础的REITs市场，有利于拓展资本机制，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，改善金融资本的供给效率。

而通过公募的REITs，可以向全民提供，接近固定回报的集合投资工具，为全民共享经济发展成果提供理想的渠道。

但洪磊认为，目前REITs的发展仍面临一系列的问题和障碍：一是缺乏REITs基础资产发行上市的管理办法。无法将当前稳定现金流的不动产波动公司上市挂牌，与一般公司的上市发行相区别；二是缺乏REITs基金投资运作的管理办法，目前除了个别基金试点外，还不能大规模有序发展；三是缺乏信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识，双重征税压制了REITs的产品发展。

公开资料显示，2003年深交所就有专门的团队研究REITs，不过第一只公募REITs产品直到2015年才正式推出，是由鹏华基金发行的鹏华前海万科REITs。

对于促进REITs的发展，洪磊表示，中基协将从制定资产证券化产品公开发行上市的规则，在基金法框架下推动公募REITs产品的制度设计等方面作出努力。

深交所资产证券化负责人卞超表示，深交所已经在类REITs进行了创新，例如把范围从写字楼购物中心扩展到物流仓储 ，以及推出PE房地产投资基金+REITs的结构。

证监会债券部监管处副调研员闫云松也提到，证监会正在不断推动不动产证券化和REITs。

上交所债券业务部副总监刘蔚则表示，上交所方面将会配合证监会，在资产税收的优惠，公募REITs推出的制度背景等方面，进行更多的基础研究。