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　　长租公寓在吸引新城市人的同时，面临如何确保租户享有与户籍人口同等配套公共服务权益的问题

　　创客社区开创了“青年公寓+ 创客空间”的新模式。这是YOU+ 创客社区“集市展板”上张贴的各种活动创意 梁旭摄

　　在房价高企的北上广深等一线城市，“漂一族”望“房”兴叹。逃离还是重回，这是一个问题。如何让年轻人在城市扎根逐梦？

　　魔方、YOU+、壹栈，作为与酒店、住宅、出租屋不同的长租公寓，勇闯住房租赁市场，进入租房者的视野。

　　对租房者来说，长租公寓不仅仅是房，还是一个共享的港湾；对一座城市来说，长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。住房租赁市场亦成为继房屋买卖市场后，老百姓实现“住有所居”的重要载体之一。

　　走出城市“孤岛”

　　每当早晨阳光照在万汇楼的天台上，61岁的巫大娘就会抱着八个月大的小孙子出来晒太阳。偌大的天台上，有人晒被子，有人晾衣服，有人带娃，也有人遛狗。就是在这里，她认识了自己的潮汕老乡，在广州这个陌生的大都市，找到了自己的“朋友圈”。

　　万汇楼位于广佛交界的金沙洲区域，距离市中心约10公里。这是万科在长租公寓的首次试水，属于万科的自有资产。从2014年底正式运营以来，286间房常常满租，每月租金在1400元左右。

　　与万汇楼一街之隔就是万科四季花城住宅小区。巫大娘的大儿子住在四季花城，小儿子就住在万汇楼。“在四季花城，人生地不熟，儿子上班后，就剩下我和小孙子，门一关谁也不认识谁，简直是活受罪。”巫大娘说，但万汇楼很热闹，特别是在天台，住着住着就混熟了。

　　万汇楼店长黄妙容说，万汇楼的主力户型为一房一厅的34平方米，有14平方米的迷你小户型，也有70平方米的两室一厅，能够适应多种租房人群的需要，租房者多是地铁六号线沿线的上班族。

　　科韵路地铁站出来，再骑一辆共享单车，10分钟左右就可到达位于广州市天河区棠下城中村的泊寓长租公寓。远远望去，在一片破旧的城中村里，泊寓成为一抹亮色，显得与众不同。这里曾是天河棠下村第六经济社的厂房，2016年初广州万科接手后，整体翻新改造，三栋破旧的厂房变成了色彩鲜艳、风格鲜明的长租公寓。

　　与市面上的酒店式公寓不同，租住在这里的人，年龄需在20～35岁之间，入住时需要提供职业证明，入住时间需在半年以上。泊寓自去年9月正式开业以来，出租率已达9成，颇受欢迎。

　　从事知识产权法务顾问工作的郑燕萍毕业后一直租住在城中村的“握手楼”，去年10月搬入泊寓。在她的微信里，大约90名“租友”组成了一个朋友群，与郑燕萍玩得比较好的大约有20个人，他们不定期会举行派对，玩狼人杀等游戏。

　　“从毕业后踏入社会工作7年所认识的朋友，可能都没有我这5个月在泊寓认识的朋友多。”郑燕萍说，“在这里，我找到了一种友谊的、精神上的归宿，走出了心灵孤岛。”

　　租赁保住城市的活力和生机

　　“棠下泊寓的诞生，源自天河区的融合试点。”广州市天河区棠下街道办副主任刘悦说。

　　早期的棠下村，地处城乡结合部，远没今日的繁荣。20世纪80年代开始，外来人口大量涌入广州，棠下村村民在自家宅基地上开始修建出租屋，凭借低廉的房租，棠下渐渐成为广州聚集人口最多的城中村之一。

　　随着广州城区东扩，天河区发展成广州新的城市中心，总部企业、创新企业集聚，创造了大量高素质劳动力就业机会。地处天河核心地段东部边缘，毗邻石牌、五山、龙洞高校区的棠下村成为大学毕业生的“落脚点”。

　　数据显示，棠下街辖有总人口约35万，其中外来打工人员近26万人，集中居住在棠下、棠东城中村的7000多栋、超过10万套出租屋里。其中高收入者，低收入者的社会成员所占比例，分别为15.6%和22.8%；中等收入者占比达61.6%。

　　“在棠下租居的创业青年群体年龄在20岁到35岁之间，绝大多数非广州本地人，主要来自农村或二三线中小城镇，经济收入在2500元到1万元之间，具有强烈的向上流动愿望。”刘悦说，这些“智力型移民”的归入为广州创新发展提供了源源不断的人力资源。

　　正是选择落脚棠下村的城市新移民群体中，涌现了一批我们熟知的互联网知名企业的缔造者，如网易的丁磊、4399游戏的骆海坚、邢帅教育的邢帅、39的联合创始人秦刚，以及他们团队的技术中坚。在他们看来，创业成本的一个关键因素是创业团队的生活成本。

　　“微信团队创业时，很多大学生从高校招来就安排在上社租住，生活压力较低使大家能够安心技术创新。”微信创始团队技术官、图普科技CEO李明强说，也正是这个原因，在他离开微信创设图普科技时，办公点依然选择在棠下社区辐射范围的广州信息港。

　　“与六七十年代出生的那代人不同，80后、90后大学生进入社会后，追求生活品质，不愿将就成为一大特征。”刘悦说，改造城中村的脏乱差环境，满足年轻人租赁消费升级的需要，才能“锁住人才”，改善棠下村的人群结构。

　　“握手楼”也越来越不适合年轻人对社交关系的需要。这些城市新移民，12年应试教育后，经过4年大学，甚至3年研究生后，离开群居的高校宿舍进入社会，在城市奋斗的孤独感也愈发强烈，他们渴望一种新型居住模式，既能满足生活的独立性，也能实现对公共空间的共享。

　　“试点很成功。居住在泊寓的年轻人，各怀特长，价值观趋同，在相互交流中就会碰撞出新的想法，甚至创业机会。”刘悦说，安居才能乐业，一座城市只有不断吸引年轻人扎根才能保持生机与活力。

　　随着广州中心区土地单价迈入“4万元”时代，由于涉及利益关系复杂、资金需求量庞大，告别“大拆大建”的传统路径，城市微改造成为城中村“转型升级”的最优选项。

　　广州凤凰社区是YOU+的第一间社区。6年前，YOU+创始人签下了这座原高露洁牙膏厂厂房，开始了长达10个月的产品改造。2012年6月，凤凰社区正式对外营业，一个月内133间房间全部满租。

　　广州海珠区龙凤街道办负责人说，经过改造后的凤凰社区，不仅为年轻人提供了一个可以居住的房子，也提供了一个让他们思想得以交流，生活得以相互扶持，心灵得以安放的“家”，还对旧建筑予以活化和利用，盘活了几乎失去经济价值的旧物业，优化了老城区景观。

　　眼下，距离泊寓棠下店300米的地方，又一个长租公寓项目开始筹备。在棠下村八社，5栋“握手楼”共126套出租屋组成的社区也交给广州万科改造运营。由于进深狭窄，一二三楼采光、通风不好，改造难度和成本将远远大于普通旧厂房。

　　“对业主方来讲，租金来源稳定，旱涝保收；对政府来讲，增加了税收，方便了流动人员管理，提升了辖区人才质量；对运营企业则实现了规模经营效应。”广州万科新业务所所长罗明亮说。

　　掘金万亿蓝海面临“成长烦恼”

　　与发达国家不同，我国房屋租赁市场极不成熟，市场中以个人房东和中介二房东为主，租客在这个体系中处于弱势地位。不少人有着糟糕的租房体验：房东毁约，被迫临时找房。尤其是在一线城市过去几年内，房价不断上涨，房东想要卖房赶走租客、随意提价等情况经常发生。

　　业内人士表示，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在发达国家成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。长期以来，机构作为租赁市场房源供给主体，其应有的作用未得到发挥。

　　随着北上广深等一线城市进入存量房时代，在过去三年，魔方公寓、YOU+国际青年社区等独立品牌公寓如雨后春笋般出现。

　　中介代理机构链家则成立了链家自如品牌。2016年，链家自如友家宣布独立运营，目前管理房间数超过25万间。

　　招商蛇口运营公寓面积超过60万平方米、万科计划至2017年实现15座公寓的持有运营。各种利好因素推动之下，租赁市场蓝海将迎来大爆发。

　　然而，租赁企业在向专业化方向发展时，也面临“成长的烦恼”。

　　税负首当其冲。万科长租公寓负责人张成皓告诉记者，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税抵扣后需缴纳5%～6%，整体税率接近17％～18%，抑制了租赁企业的发展。另一方面，一些不规范经营的“二房东”、个人出租屋，为了避税甚至不进行租赁备案登记，加大了正规企业的竞争劣势。

　　消防验收也是不少租赁企业面临的困境。目前，全国除深圳以外的多数地区，消防验收的前提是规划与报审用途一致，比如规划为商业的项目，报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理。

　　“由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为‘出租屋’不用验收，即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大。”张成皓说，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

　　摆在租房者面前的问题是，如何让持有居住证的租户们也享有与户籍人口同等配套的公共服务。到那时，租房者的子女也能就近入学，学区房不再以户籍为唯一导向，住房租赁市场发展将蔚为可观。(记者周强)