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自2016年10月、11月起，上海市接连颁布楼市限购限贷新政，有效抑制了投资、投机需求，以及部分刚需购房需求。时隔一个季度后，上海楼市需求又有波动上升之势。据了解，在春天伊始，上海楼市也露出回暖迹象，部分新盘由于限价房等因素，呈现销售火爆场面;房产中介表示，业务比去年四季度新政出台后好一些，在个别天数，一手房成交量也在2月份回升。

10小时认购八成

2月26日下午2点，上海市嘉定区由路劲地产开发的一手房开盘，可是早在开盘前一天下午，售楼处就排起几百米的长队，取号用于次日选房。

开发商还规定，只有购房者凭借5万元的认筹单和本人身份证，才有资格取号;25日晚上，还要求取到号码的客户必须一直排队到26日下午开盘，如果中途离开等候大厅，点名时无人应答，则被视为弃权。据财新了解，25日当晚10点，仍有近千人坐在大厅等待次日开盘，后来人们陆续回家，于次日早晨8点左右相继赶来。

售楼处工作人员反映，开盘当天，共有797套房源出售，开盘前共有近1200个认筹单，截至当晚12点卖出600多套，现在只剩下一楼或二楼的低区房源。也就是说，成交量在一天内超过了80%。

据记者了解，该楼盘之所以销售火爆有两个原因：单价低和总价低。首先，新盘位于嘉定区，距离市区较远，开发商反映，因为政府限价，报价都被房管局略微压低;其次，新盘最小的户型为68㎡的两居室，据中介透露，这一户型只有200套，最先被认筹完毕。

“现金拿在手里只会贬值，还是得买房子，哪怕自己不住，放在那里也是合算的。”一位购房女士对记者表示，上海楼市新政要求二套房要7成首付，由于买不起市区的户型，因此退而选择购买单价和总价都不高的新盘。她认为该区域靠近地铁，仍有很大升值空间。

躁动的市场

从销售数据来看，去年下半年以来，上海市一手房成交量在今年1月份触底，2月份有个别天数有反弹苗头。

从2016年全年的月度数据来看，2016年3月份新政出台后，上海市一手房成交面积迅速缩减，从6月份开始明显回升，在8月份达到全年次峰值。10月份全国高规格新政陆续出台后，上海楼市成交量也伴随着新政，出现明显下滑，下滑态势延续到年底。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从市场销售数据来看，考虑到2月份有春节因素以及实际成交天数相对少的特点，目前的成交面积和套数总体处于高点，尤其从上周的交易数据看，部分天数成交套数超过了500套。

“现在上海的购房市场可谓比较‘躁动’，对于个别天数，成交量似乎有反弹迹象，但大气候还没有形成。”严跃进分析称。

二手房成交量也有回暖迹象。一位上海市地产中介告诉财新记者，明显感觉2月份业务繁忙，就在2月28日当天，店里成交了3套房，不过2月整体上与去年最火爆的时候相比，还有距离。他表示，去年下半年期间，八九月份成交量最高，其所在门店一个月可以成交30套二手房，但是自从10月和11月新政相继出台后，最少的一个月只有5单生意。

财新记者还观察到，许多挂牌数月的售房者在2016年12月调低了报价，又在1月或2月上调报价，欲押注市场活跃度回升。

值得注意的是，近年来上海市的土地供应呈明显下降趋势，现阶段环比下滑9成以上。上海招拍挂市场的数据显示，2013年土地供应面积约为1458万㎡，从2013年起，每年的土地供应环比都是负增长。2016年土地供应面积约为629万㎡，而2017年的数据环比降低94%，只有约35万㎡。

严跃进认为，上海供地数据近年有所下滑，使得新房的供应规模相对缩减。“但这仅仅为招拍挂市场上的土地数据，存量用地的交易开发等并没有统计在内。”