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日前，中国社科院财经战略研究院发布的报告指出，10月份全国房地产市场整体退热，一线城市房价集体微降，准一线及二线城市房价总体回调，过半三四线城市房价下跌且市场分化进一步加剧。例如，10月份一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。

今年房企的日子普遍不大好过，目前不少房企纷纷转让项目股权。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，今年前10个月，房企累计项目股权出售动态达到473条。

克而瑞研究中心分析师汪维文认为，房企项目股权转让浪潮波涛汹涌，背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和出于剥离不良资产的考量。

“目前房地产行业中转让地产项目或股权的现象比较普遍，这里面既包括房企之间的转让，也包括非主营地产类企业所涉及的转让。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，目前来看，大多数房企中短期对房地产行业持悲观态度，但长期看好房地产发展，而手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响，需要在短期内进行相应地优化和盘整，因此转让、合作等现象就会时有发生。

统计显示，今年第四季度以来，大量房企通过债市或票据市场融资。11月20日，花样年控股公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券;同日，时代中国控股发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%;龙光地产发行规模为人民币24.9亿元、于2022年到期的境内债券，票面年利率为5.98%。

张波认为，房企的融资成本整体依然在高位维持，中小房企融资短板更为凸显，房企资金压力依然较大，在资金压力之下，不少房企尤其是中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发，项目并购现象也因此增多。

对于当前房地产市场的形势分析与预测，上述报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。预测一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速将进一步下降。

政策进入平稳期

11月，房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。中原地产研究中心统计数据显示，11月，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少，成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。从政策内容来看，只有苏州一地针对限购政策有所升级，其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布，大部分政策内容都是重申或落实之前的调控政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。2018年是房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市调控政策执行力度最严格，叠加10月份的24次楼市调控，年内房地产调控次数合计高达410次，同比上涨超过80%。

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