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不同意题主不见房价下跌的说法，谁说房价没有下跌?近年来政策频出的市场调控之下，我国房地产市场的价格整体上是下跌了，这是事实，看各地的相关数据就会一目了然了，但是不是大跌或急跌，而是缓跌。具体到各地，有的地区跌幅大些，大部分地区跌幅小些，个别地区没跌反升，不一而论。如北京，二手房均价从2017年3.17新政前的67497元/平米，降到目前的59898元/平米，两年下跌11.3%。至于原因，仁者见仁，智者见智。主要是政策导向，流动性，及利益集团平衡共振的结果。

1、我国房地产市值数据还原

先纠正一个说法，450万个亿的数据立不住，有高估之嫌。这个说法最早是潘石屹在2018年11月18日的财新峰会上说，“我国房地产市值已超450万亿”的。但经不住推敲，根本站不住脚。为什么呢?

先说这450万亿是怎么计算出来的?根据国家统计局数据，我国人均居住面积为40.8平方米，我国总人口约为13.9亿人，2017年我国每平米平均房价约为7892元，把这三个数据相乘，结果是447.6万亿人民币，约为450万亿人民币。貌似没错啊?

可是这450万亿的说法只能骗外行。因为有一个数据是偷换了概念的，就是2017年7892元的住房均价样本是城镇商品房的数据，并不包括农村住房，农村没有统计局录入的商品房数据。计算结果当然就有问题了，被人为夸大了很多。

下面采用正确数据，重新估算一下。由于农村的房价缺乏真实全面的数据，所以我们只统计城镇情况。我国城镇人均居住面积越为36.6平方米，城镇人口约为5.9亿人，2017年新建商品房每平米均价约为7892元(二手房很难统计到真实数据，正常逻辑低于新建商品房)，把这三个数据相乘，结果是170万亿人民币。这个数据还差不多。

个人认为中国房地产市值，从流动性上讲，主要标的为城镇住房。至于农村的房子，绝大多数都是自住，市场流通性极小，缺少价格上的参考意义，和本篇文章要讨论的问题没有多少市场意义上的关联，如果非要加上农村流动性好的房子，就是在170万亿上做加法。有多少呢?不好统计，往多了说吧，加上70万亿。从这个角度讲，我认为，我国房地产市值约有170万亿~240万个亿，离450万个亿差得远呢。如果这个数据成立，就意味着农村的房子也可以是5000~6000元，或7000~8000元/平米，泡沫不破岂不成了神话?

2、让房地产市场下跌不难，急跌大跌难

泡沫大了，国家政策想要房价跌，就一定会跌。政策发力，下跌不难，房价也需要跌一跌，但不能大跌、急跌，不符合国情民意。主要原因有两个，一个是政策导向上讲求稳字当先;另一个是市场沉淀资本多，流动性有限。房地产是国民经济支柱产业，是打造GDP数据的主角，关系上下游众多产业的利益，关系上亿人的就业，关系财政收支，关系千家万户百姓的切身利益，牵一发动全身。从国家到地方政府，谁也不希望大跌，急跌，也跌不起。

但房价涨幅过猛，泡沫大了，还是要整顿整顿，挤一挤，跌一跌，更健康。日本的教训在那儿摆着呢。另外，老百姓的钱80%都捆绑到房子上了。房价越涨，绑得越牢。房子这样涨下去，其他的投资和消费如何拉动?经济如何振兴?控一控，跌一跌，可以抽离房地产市场上的部分资金，包括炒作资金、热钱，浇灌润泽其他领域。

中国人素来有安居乐业的观念，热衷于有自己的房子。对绝大多数老百姓来说，每个家庭手里一般也是有房子的，但房子的数量有限，大多是用来自住的，真正炒房的人还是少数。加上政策上的限购、限贷等严格调控，流动性进一步得到遏制。因此无论涨跌，对大多数老百姓都是住在自己的房子里，根本没有参与，大跌时，市场交易量有限，甚至是空跌。

有房子的，自己住的多，卖的少。没房子的，没资格、没钱的买不了。有钱的，限购限贷，冻结了一大批。有钱，也有资格的，大多也是买涨不买跌。于是我们看到限购限贷等调控政策之下，房地产成交很不活跃。盘子大，流动性差，变现周期相对长，操作复杂，大跌、急跌很难，相对稳定。房子既是消费品、也是投资品，还可以抗通胀。行情不好，也有很多人，守着房子或钱观望，不会轻易买卖。再怎么跌，房子还在，沉淀在百姓手里的多。

<12> 房地产行业市场需求与发展前景如何?怎样做价值投资？

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