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　　北京楼市在经历了1月、2月的冷清之后，在传统的“金三”终于有望迎来了回暖。据相亚豪君岳会统计数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，既有小户型的商办产品，也有中大户型的普通住宅，售价也从最低的25000元/平方米到15万元/平方米不等。

　　3月供应开闸 23个新盘项目入市

　　楼市在3月历来都有小阳春的传统，今年至少在供应新盘的数量上，一扫头两个月的阴霾。根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中包括恭和家园、绿地海珀云翡等4个纯新盘，以及包括西宸原著、中粮·京西祥云等在内的19个老项目后期。在23个项目里，除了10个商住盘、一个养老公寓项目以外，其他12个项目为普通住宅或别墅产品。

　　值得注意的是，除了房山区的长阳光和作用(楼盘资料 业主论坛)主打89-96平方米的两至三居以外，其余的住宅项目均主打100平方米以上的大户型。倾向小户型置业的购房人选择空间大幅减少，甚至只能在商住楼里寻找机会。

　　对于3月份新盘的开闸供应，亚豪机构市场总监郭毅认为，在经历了1月、2月的季节性供应低迷之后，自3月开始项目入市积极性明显提升。不过，受到去年土地供应不足的影响，未来北京住宅市场新增供应难以再现往年单月三四十个新盘的供应量，月均20个左右的项目也将成为极限。

　　尤其是从近期发布的2017北京供地计划来看，住宅用地在2017年的计划供应仅610公顷，同比减少近五成，其中商品住宅用地计划更是仅260公顷，同比减少七成，并且其中还单列自住型商品房用地83公顷，纯商品住宅用地面积仅177公顷，还面临“竞自持”的风险。由此也可以判断2017年土地供应也难以出现太大突破，而纯商品住宅潜在供应更是将维持低迷。这一趋势也将促使住宅市场规模继续收缩，而高端化的趋势也将进一步加深。

　　商办楼盘开年率先抢跑

　　在3月份入市的项目中，表现最为抢眼的无疑是商办楼项目。预计开盘项目表格显示，23个将在3月入市的项目中，商办类多达10个，包括中国铁建·原香汇(楼盘资料) 、天健广场、首创中心(楼盘资料)·天阅公馆等，售价也从20000元-80000元/平方米不等。

　　以往只是小众的商办产品为何集中入市?郭毅分析：“自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月上海暂停商办项目销售，更是将这一类型产品推上风口浪尖，将收紧调控已是箭在弦上，因此这类产品纷纷抢着入市。”数据显示，2016年北京房企商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额超过三成的比重。而一旦调控祭出对于房企来说将是巨大打击，因此自2月中旬开始，商办集中入市的趋势即开始显现，这也或将成为商办产品“最后的盛宴”。

　　目前对商办产品实施限购的只有通州区，从调控的影响来看，通州在2016年的前4个月并未对商办进行限购，通州商办产品月均成交量为2150套，而调控之后的5-12月月均成交量则狂跌至352套。对此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高涨，对于开发商而言，住宅产品的盈利空间有所收窄，且去化周期不断拖长，在此基础上，商办产品成为弥补业绩缺口、提升利润的重要途径。而一旦商办项目调控深化，销量受阻，势必会对房企产生重大影响。

　　也正因为如此，多数商办项目采用了平价跑量的策略。2月下旬已经开盘的多个商办项目中，报价最高涨幅仅为7%，再加上套均待售面积普遍控制在70平方米以内，最低仅为35平方米，小户型、低总价且不限购的优势使得这些项目成为楼市去化的主力。

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