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　　一、二、三线楼市情况

　　一线城市 ：特点是涨得高，跌得也凶，波动率极大。一线城市的风险最大。

　　二线城市 ：波动率也比较大，但总的来说比一线城市要好得多，就是说可以过安稳的小日子的，不会疯狂上涨，也不会疯狂下跌，幸福感很强，没有多少钱，也不会损失多少。

　　三线城市：最平缓的。我毫不犹豫地跟大家说，我在买房子的时候肯定买一线城市，尤其是一线城市的市中心和规划的核心区，这个是中国最安全的地方。你如果想要获得投资溢价的话，一线城市显然要好得多。

　　房价还会涨吗?买房买哪里?

　　三大城市群是溢价最高的地方，也是最安全的地方。我给大家点出几个城市：

　　1、中国的京津冀是未来五年中央政府跟地方政府投资最多的地区，所以它周边的房价也是上涨最快的地区。

　　2、其次是长三角，相对来说比较均衡。

　　3、再接下来是珠三角，通常来说都是省会城市房价最高，因为它获得的资源最多，只有珠三角是一个可怜的例外，从经济来看，珠三角对于中国经济带动最大的城市肯定是深圳，深圳的经济发展不光比广州好，我甚至觉得未来比上海都要好。

　　买房没有品牌溢价的开发商的东西不要去买，一定要有品牌溢价，要不然质量太差。

城市化进程中的财富再分配

这是真实的财富来源，大到各种资源的聚集，小到一条地铁、一所学校的建成，都把财富注入了相关的房子。

我们可以看看这轮调控能改变以上3个因素里的哪些。

　　首先，通过限贷、限制商住交易、限制2年内新买的房子交易等，把许多货币赶出楼市，抵消货币超发的效应。这个在相关措施取消前，应该是有效的。

　　其次，通过限购，造成人口即使涌入城市也不能买房的局面，主要是针对供需矛盾。这个措施只能减缓而不能消灭供需矛盾，社保1改3、3改5，都只是把矛盾延迟了几年而已。

　　最后，我们来看城市化进程。城市化进程是无法逆转的，是经济发展的必然结果。只要国家想要发展，就不能故意延缓城市化进程。

　　以中国现在的城市化率来说，城市化还有十几年的高速期，这是地产行业发展的根本保障。

　　根据发达国家的经验来看，城市化有4个阶段：

　　第一个阶段：人口主要由农村向城市转移。

　　第二个阶段：人口主要由小城市向大城市转移。

　　第三个阶段：人口主要由大城市城区向郊区转移。

　　第四个阶段：农村和城市相互融合，大都市圈形成。

　　按照我国的城市化率，我国目前是在第二个阶段。第三个阶段有所表现，但不是主流。

　　而当前一些地方政府的调控，看起来是希望把人口挤压出大城市，去到小城市，让第三、第四个阶段提前到来。

　　明源君认为，市场的力量是巨大的，不管是买房还是拿地，一定要明白：政策虽然有一定作用，但根据经济规律来看，我国仍处在人口由小城市向大城市转移，并且逐渐更多地聚集在大城市郊区的阶段，如果误判趋势，个人财富、企业发展都会受影响……

　　下面明源君详细来说……

　　01

　　地产的高速增长至少还有14年

　　到2030年才会结束

　　我国古代的城市化率，在唐朝、宋朝曾经达到一个比较高的程度。

　　处处被动挨打的南宋，其实是我国经济高度发展、城市化水平相当高的一个朝代。

　　此后我国的城市化水平一直不高，直到1984年，才重新回到南宋时的水平。

　　具体如下图所示：

　　城市化水平与房地产之间是什么样的关系?当然是正相关的!大家可以和明源君一起来看看发达国家城市化率和房价之间的关系。

　　大家和明源君一起来看看日本的城市化率的变化情况就明白了。

　　首先我们来看看日本。日本的地价在1992年前后达到顶峰。随后发生的事情大家都知道，就是房价崩盘了。为什么会这样?

　　大家明白了吗?日本的城市化率在1970年就达到了72.2%，1973年经济的高速增长结束。在此后19年里，城市化率的增长非常缓慢，而地价、房价却还在不正常地高速上涨。

　　于是，崩盘就出现了。

　　单个国家可能没有说服力，我们再来看看另一个国家韩国的情况。

　　我们再来看看韩国的城市化率。

　　大家发现了吗?韩国的城市化率在1990年达到74.4%以后，放慢了速度。而其房价不久后出现拐点。

　　下面是韩国地价近年变化的情况。之前的1963-1980 年，韩国的地价也是持续上升的。但在1992年前后，到达顶峰。

　　下面来看看我国的情况。我国城市化率如下图所示：

　　1978-1990年，我国城市化率增长速度比较慢，平均每年只有0.7个点。

　　1995年我国城市化率突破30%后，快速增长。截至2006 年，平均每年增加1.4个点。

　　2015年，我国城镇化率达到56.1%。2016年，我国的城市化率达到57.35%。2011年，这个数字是51.27%。

　　也就是说近5年，我国的城市化率每年的增长速度有所放慢，是每年1.2个点。

　　按照这个速度计算，我国要到达地产高速增长期终结的74%左右的城市化率，至少还有14年。也就是说，我国房地产的高速增长，最快也要到2030年才会结束。

　　那么，在这个阶段，到底哪里的地产会发展得最好，哪里的房价会持续上涨呢?这是明源君下面要讲的问题。

　　02

　　人口从小城市向大都市聚集

　　更多地呆在“郊区”

　　没有人可以预测未来，但是城市发展有自己的规律。

　　大家可以和明源君一起去看看，其他国家在城市化率50%----72%的时候发生了什么故事。

　　我们来看看美国的情况。

　　美国1920年城市化率达到51.2%，1970年城市化率达到69.9%。

　　而这两个年份都出现了标志性的事件：

　　1920年，城市人口占总人口比重超过50%;

　　1970年，城市郊区人口占城市人口比重超过50%。

　　大家从下图可以看到，在1920---1970年期间，美国大都市人口占美国人口的比重，都是在持续增长的。这种增长甚至持续到2000年。

　　从下图可以看到，在1920年美国城市化率达到50%以上以后，最大的变化，是大都市郊区人口增加的幅度逐渐超过了中心城区的人口增长。

　　这种变化，一方面是因为城区房价太高，很多在城区工作的人们选择在郊区住宿;另一方面，则是因为郊区也在产生越来越多的工作岗位，如下图所示。

　　以纽约为例，纽约总人口是持续增长的，但在1920年之后，其城区人口占比有下降的过程。

　　美国的人口流动有四个阶段：

　　1920年以前，该阶段人口流动主要由农村向城市转移。

　　到1940年，美国的城市化率达到了56.5%，人口主要由小城市向大城市转移。

　　至1970年，美国的城市化率达到了75.2%，人口由城市城区向郊区转移，大都市圈形成。

　　至1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到 53.4%。纽约、芝加哥、洛杉矶三大都市圈不断延伸，农村和城市相互融合，形成大都市带。

　　日本的人口流动也有四个阶段：

　　1947年以前，城市化徘徊，1947年时城市化率为33.1%。

　　1947-1955年，人口主要从农村迁入城市，1955年城市人口比例达到了56.5%。

　　1956-1965年，人口主要从小城市向大城市转移，至1965年城市化率达到了68.1%。人口主要聚集区域为三大都市圈。

　　1965年至今，一方面外地人口迁入三大都市圈中心城市的周边地区;另一方面人口由三大都市圈中心城区迁入郊区。2000年日本城市化率达到了78.7%。

　　我国2016年城市化率达到57.35%。相当于美国的1940年，相当于日本的1955年。

　　按照现在的速度，要到2030年才能达到70%左右。

　　明源君认为，在2030年之前，我国的人口仍然是以从小城市向大都市流动为主。

　　而且因为一线城市核心区域房价太高，而周边区域又有大量工作机会，所以，人口将更多的聚集在一二线城市郊区，这些区域的房价将持续上涨。