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土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。前段时间，政府部门联合印发了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)上升为法律并向社会公开征求意见。那么，这次的征求意见有什么深刻的含义?对购房消费者有什么影响?

暂行条例上升法律

税法体系不断健全

土地增值税不是一个新增的税种。《关于〈中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)〉的说明》指出，1993年12月13日，国务院发布了《条例》，自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。

土地增值税又被称为反房地产暴利税。1998年，我国进行了房地产市场化改革，房地产成为国民经济的支柱产业。国家再次出台规定，从1999年8月1日开始，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税;赠送、继承、房屋互换等情况，同样免征土地增值税。之后，所有个人拥有的住宅性质房屋，买卖时也免征土地增值税。

在税收优惠政策方面，《条例》规定，销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税。而征求意见稿中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;因国家建设需要依法征收、收回的房地产”这两种情况下，可以免征土地增值税。

集体房地产纳入征税范围

值得一提的是，本次发布的《征求意见稿》的一大亮点是，在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首 次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围，这与正在审议的土地管理法修正案草案环环相扣、相互呼应。

实际上，早在2014年，中共中 央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地(以下简称集建地)入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

另外，《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;因国家建设需要依法征收、收回的房地产”这两种情况下，可以免征土增税。

而在目前的暂行条例中，规定的是“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。

可以明显看出，相关优惠政策不再“一刀切”。

不过对于保障性住房，《征求意见稿》延续了免征土地增值税的规定，直接避免了税收成本的转嫁，体现了国家对于探索多渠道供应的一贯支持。

并且，《征求意见稿》增加了“授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形;将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征;增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税”的规定。

这意味着，土增税的更多调节权交给了各地方政府，体现了因地制宜、因城施策、落实地方政府主体责任的房地产市场调控政策导向。

健全土地二级市场规范

一、充分保障土地二级市场的交易自由。《征收意见稿》规定只要符合法律法规规定和出让合同约定都可以充分自由地进行流转。

二、《征收意见稿》明确了划拨方式取得建设用地使用权后续出租、转让涉及的收益问题，保障了公正和效率的同步提升。

三、明确了政府侧的优先购买权，以防止产生各类扰乱市场正常土地价格体系的行为。《征收意见稿》对于交易价格可以自行协商，也可委托土地二级市场交易平台公开交易，但需申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

四、加强了针对土地侧的监管，尤其是强化涉及土地交易资金的来源监管，明确要求土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定，并强化土地一、二级市场联动，以维护市场平稳运行。

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