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宅基地使用权纠纷诉讼现状如何?

农村宅基地使用权转让产生的相关法律纠纷日益增加，但由于缺乏统一的制度规定，导致司法实践观点，差异较大，那么宅基地使用权纠纷诉讼现状如何?

一、宅基地使用权纠纷不能直接向法院起诉

《中华人民共和国土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人和单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上的人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”

从以上规定可以看出：

1、因宅基地使用权发生争议，当事人不能直接向法院提起诉讼，而应先由行政机关处理。即由有关的行政机关对宅基地使用权争议作出处理决定，这是法律确定的前置程序。

2、因宅基地使用权发生争议，不能向法院提起民事诉讼。即不能以对方侵权而提起停止侵害、排除妨碍等其他类型的民事诉讼。这是因为由于宅基地使用权争议没有得到解决，法院则无法确定争议宅基地地块使用权的归属，不能对是否侵权作出判断。

3、对有关人民政府作出宅基地使用权争议处理决定不服，只能提起行政诉讼，不能提起民事诉讼，而且必须在接到处理决定通知之日起30日内提起，否则法院将不再受理该行政诉讼。

二、法院普通判决乡村房屋买卖合同为无效合同

在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口才能取得宅基地，城镇人口则不可以。我国《合同法》规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。

对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方在签订宅基地转让协议时均知该协议为无效协议，仍进行宅基地买卖，故双方当事人均有过错，应该各自承担相应的责任。

宅基地使用权买卖纠纷怎么处理?

宅基地使用权即农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。近年来宅基地使用权买卖(转让)纠纷慢慢多了起来，那么，目前宅基地使用权买卖纠纷怎么处理?

一、宅基地使用权买卖纠纷归谁管?

宅基地使用权纠纷，法律关系为宅基地使用权转让合同的法律关系。而宅基地使用权属于不动产物权的一种，关于不动产纠纷案件的管辖，我国《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

二、宅基地使用权买卖纠纷处理法律依据

1、《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2、《土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地;第4款：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

4、《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效，第5款：违反法律、行政法规的强制性规定。

5、1999年国务院办公厅印发的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》明确指出：农村的住宅不得向城市居民出售;也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅;有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

6、2008年《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出，宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。

7、《2011年全国民事审判工作会议纪要》明确，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

8、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第4条的规定，法院确认合同无效应以法律和行政法规为依据;国家政策不属于法律和行政法规的范畴，不得作为认定合同无效的依据。

另外，值得注意的是，宅基地使用权人与本村以外集体经济组织的个人签署的《房屋买卖合同》，并非全部无效。司法实践中一种观点认为：在我国实行“房地一体”的流转制度下，农村村民出卖房屋必然带来宅基地使用权一并流转。城镇居民等农村集体经济组织之外的人在农村购买房屋，违反了法律的强制性规定。该规定为效力性强制性规定，因此双方所签订的房屋买卖合同为无效合同。

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